Boleto de compra y venta: riesgos y beneficios a la hora de firmarlo
La Nación • Marysol Antón •
En la vida hay pocos momentos de tanto estrés como cuando uno va a comprar o vender una propiedad. El tramo final de la operación comienza a vislumbrarse cuando se firma el boleto de compraventa, pero: ¿está segura la operación desde ese momento? Cuáles son las ventajas y obligaciones a los que este documento compromete a vendedores y compradores. Te contamos todo lo que hay que saber antes de dejar en él tu rúbrica.
¿Qué es el boleto de compraventa? ¿A qué obliga a comprador y vendedor?
Es un contrato previo a la Escritura Traslativa de Dominio, que obliga al vendedor a transferir la propiedad prometida en venta y al comprador a pagar el precio pactado por la misma. Es una herramienta para que, si aún no están dadas las condiciones (por ejemplo, porque el comprador no cuenta con los fondos para cancelar el precio total o porque el vendedor no puede aún mudarse del inmueble), las partes se aseguren con una mayor garantía la concreción de la operación.
¿Qué riesgos implica para comprador y para vendedor la firma de este boleto?
Según cómo se acuerde, podrá firmarse un boleto de compraventa y luego la correspondiente escritura de venta. En esos casos, el comprador adelanta fondos pero el dominio no ha sido aún transferido, y ese es el primer riesgo para esa parte. Además, mientras no se transfiera el dominio, el inmueble continúa siendo del vendedor y por lo tanto podrá ser embargado por terceros acreedores de éste. Desde el punto de vista del vendedor, el riesgo es que el comprador no cumpla, pero en ese caso y para su parte, el importe recibido a cuenta del precio quedará en poder del vendedor por dicho incumplimiento.
Otro riesgo es que habitualmente la comisión inmobiliaria se devenga con la firma del boleto, en el que ya se concretaron las condiciones de la venta, salvo que se pacte algo contrario. Es muy recomendable sujetar expresamente la comisión a la firma de la escritura. Existen cientos de casos donde la comisión se reclama sin haberse concretado la operación, situación que resulta rara vez advertida al momento de la firma del boleto y genera en caso de caída de la operación pleitos por sumas considerables.
¿Qué ventajas tiene para las partes?
Deja una constancia escrita de las condiciones de la compraventa y de las obligaciones asumidas por las partes. A su vez, constituye un elemento de prueba y en él, generalmente, se estipulan penalidades a favor del vendedor en caso de que el comprador no comparezca a la escrituración y/o pague el saldo de precio de compra. Además, otorga prioridad al derecho del comprador sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble (siempre que se reúnan los requisitos del artículo 1170 del Código Civil y Comercial de la Nación); el boleto de fecha cierta será oponible al concurso o quiebra del vendedor (siempre que el comprador haya pagado por lo menos el 25% del precio del inmueble, según el artículo 1171 del Código Civil y Comercial de la Nación); si el vendedor se resistiera y/o no otorgara la escritura pública en el plazo convenido, el comprador podrá demandarlo ante un juez, para que se otorgue la escritura pública bajo apercibimiento de escriturar el juez por él y a su costa (artículo 1018 del Código Civil y Comercial de la Nación).
¿Qué sucede si una de las partes incumple su obligación?
Como todo contrato que genera obligaciones para las dos partes, el riesgo del incumplimiento por parte de una de ellas siempre existe. En ese caso, habría que recurrir a una mediación para que la parte incumplidora cumpla o se acuerde una rescisión del contrato. Si no llegan a un acuerdo, y se cumplieron las instancias de intimación pertinentes, existe el pacto comisorio (expreso o tácito), que le permite a la parte cumplidora dar por resuelto el contrato de pleno derecho.
Así, se pacta y escribe en el boleto de compraventa que si el vendedor incumpliera con su obligación de otorgar la Escritura Traslativa de Dominio a favor del comprador, deberá restituir la suma recibida en el boleto más otro tanto igual, o podrá el comprador exigir su cumplimiento por vía judicial, más daños y perjuicios.
Ahora bien, si el que incumple es el comprador, el boleto deberá tener el pacto que diga expresamente que en ese caso el vendedor tendrá derecho a dar por resuelto el boleto con pérdida a su favor de la suma abonada por el comprador, o exigir su cumplimiento por vía judicial, más daños y perjuicios.
¿Cuánto tiempo puede pasar hasta el momento de escriturar?
No hay obligación legal de firmar un boleto de compraventa previo a la escritura. Tratándose de inmuebles, las partes pueden ir directo a escriturar, que es la forma legal impuesta para la transmisión del dominio junto con la entrega de la posesión del inmueble. En el caso que vendedor y comprador acuerden firmar el boleto de compraventa, el plazo para escriturar será el que las partes convengan, lo usual es que el plazo consuetudinario sea entre 30 y 60 días entre la firma del boleto y la escritura.
¿Qué detalles hay que tener en cuenta?
Al firmar el boleto, el corredor inmobiliario que interviene en la operación tiene que haber pedido un certificado de dominio del inmueble y de inhibición de los vendedores, para constatar que el vendedor y su cónyuge (si lo o la tuviere) no están inhibidos y que la propiedad no está embargada, ni ejecutada. Hay que consignar que la propiedad se entregará el día de la escritura libre de intrusos y sin la oposición de terceros.
También hay que mirar la cláusula del precio. Como existen restricciones cambiarias y acceso a los dólares, si el comprador se compromete a pagos en dólares, seguramente el boleto dirá que renuncia a cláusulas como la teoría de la imprevisión, es decir, que no se puede aferrar a las restricciones para no pagar en dólares. El vendedor querrá asegurarse que el comprador luego no diga que no pudo conseguir los dólares y por lo tanto no puede cumplir su parte.
¿Qué documentos tiene que presentar el comprador? ¿Y el vendedor?
El vendedor debe presentar informe de dominio, informe de inhibición, título de la propiedad, reglamento de copropiedad si fuera necesario, impuestos y servicios, DNI, datos filiatorios, entre otros. El comprador debe presentar el DNI.
¿Dónde se firma? ¿Se necesita abogado, escribano o estar acompañado por algún profesional?
Al tratarse habitualmente de un acto jurídico privado, y de un instrumento privado, puede suscribirse dónde las partes convengan. Normalmente, sucede en el domicilio de alguna de ellas, o bien de la inmobiliaria interviniente, o en el de los asesores jurídicos o notariales de las mismas. Y también es habitual que, al momento del otorgamiento, las partes se encuentren asistidas por sus respectivos asesores (circunstancia que es recomendable, por si al momento del otorgamiento surgiere alguna eventualidad o situación imprevista que requiriese de análisis jurídico para su definición).
¿Al firmar se da una seña? ¿Qué comprobante se da por el pago?
En general, la firma del boleto implica una seña o el refuerzo de una seña anterior. Mínimo, para asegurarse de reclamos de terceros, concursos o quiebra del vendedor, debe ser del 25% del precio de venta (arts. 1170 y 1171 del Código Civil y Comercial). El comprobante es el mismo boleto..
¿Se puede pagar el 100% de la vivienda al firmar el boleto de compraventa?
Sí, en ese caso se tiene el derecho a la posesión, es algo que se estila en los barrios privados que no tienen lista la subdivisión. Por ejemplo, en esos casos, se puede obtener el lote y construir la casa. Si es un edificio, no es posible porque si está en pozo hay que esperar que la unidad funcional esté construida.
¿Al firmar el boleto se sabe si la propiedad tiene alguna deuda?
Es función del corredor inmobiliario conseguir los estados de deudas por impuestos y tasas y en su caso, de expensas de la Propiedad Horizontal a la fecha de la firma del boleto. Además, de los informes de dominio surgirán las anotaciones de embargos, hipotecas y más.
¿Se firma boleto cuando la operación es con crédito hipotecario?
Estas operaciones son con escrituración directa. El banco pide una sala y la escritura la hace el escribano del banco. El comprador firma en ese momento un contrato de préstamos de línea de crédito con el banco y, en forma simultánea, el banco le paga al vendedor. Ahí éste firma la escritura y ese documento queda hipotecado a favor del banco. El comprador tendrá la escritura a su nombre, pero con un gravamen.
Un detalle importante: este documento solo se firma de modo presencial y requiere que estén ambas partes, con sus cónyuges si están casados.
Fuentes consultadas: Martín Gutman, escribano; María Cecilia Herrero de Pratesi, del Estudio Pratesi Abogados; Emiliano Zanetta, abogado y socio de MAHE Desarrollo Inmobiliarios; Pedro Nicholson, socio del estudio Beccar Varela; Armando Pepe, de la firma inmobiliaria que lleva su nombre; Sofía Peres, abogada; Julia Mel, gerente de Legales de Mel Propiedades; Agustín Pérez Cambiasso, socio de Nicholson y Cano Abogados; Enrique Abatti (h), representante del Estudio Abatti & Rocca Abogados y Presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina.
